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多伦多楼花系列之一:税

Written by 今日房价

楼花与现房的本质区别在于:你不是房主owner。

你不是楼花房主owner,又想卖楼花房子,法律上说不通。你总不能随便指着一个房子就说我卖给你。

所有楼花的麻烦,都是为了规避这个法律的限制。所有的问题,也有此而生。

今天说的,是税的问题。

很多投资者在转让楼花时因为不明白而盲目定价,收到税务局的罚单后悔已经为时已晚。

一手楼花的HST税

当然。这是法律,没有商量的余地。

不过,除了法律还有情理,政府收了13%的HST后,又退回给你一部分。本来的设计是大部分,随着房价狂飙,退税上限45万不变,现在已经变成中小部分了。

所以说,你买楼花花的钱,包括三部分:售价、HST(安省是13%)、HST退税。你付出的真金白银=售价 + HST – 退税。

退税比较复杂。信我就按照一口价2万4计算您的退税。喜欢较真的同学继续看公式。

按照联邦和安省的不同标准,退税分以35万和45万为界,分三个档次。

  1. 35万以下的(以30万为例)。
    HST缴税:30 x 13% = 3.9万联邦退税: 36% x $39,000 x 5% = $5,400
    安省退:    75%  x $24,000 x 8% = $18,000总退税 = $23,400。退税率:2.34/3.9 = 60%
  2. 35万到45万的(以42万为例)
    HST缴税:42 x 13% = 5.46万
    联邦退税: $6,300 × [($450,000 – Home Price)] ÷ $100,000 = $1,890省退税:一口价$24,000总退税 = $25,890,退税率:25890/546,000=47.4%
  3. 45万以上的
    政府当您土豪了。一口价,退2万4。退税率最高:2.4/5.85=41%

通常发展商或者经纪会告诉买家,HST已经包含在房价中,这只说了事实的一半,其实只有在符合某些条件时才包含在内。在新屋买卖合同中写明,HST包含在房价中是有条件的(conditional on),即:符合HST 折扣(Rebate)的标准,并且将申请HST Rebate的权利转给开发商。

而HST Rebate的标准之一,是买家必须是第一手业主,房屋用于个人目的,自住或近亲使用;第二,若买房是为了出租,且确实已经租出去,拿到了一年以上的租约,也可以申请HSTRebate。

开发商只有在买家符合第一种标准时才同意房屋价款中包含HST,在第二种情况下,买家需要先自己支付HST,然后在拿到租约后再向政府申请HST Rebate。而外国投资者很多是委托经纪买房、出租、打理,有些甚至都没有来加拿大看过,也就不符合第一种条件,所以非居民要有在交割时多支付13%房款的心理准备。

持有加拿大公民身份或永久居民身份的人,在买房卖房的意义上来讲是居民,其它的都是非居民。

除此以外,还有两个定义很重要,一个是亲人(Relation),一个是主要居住地(Primary place of residence).

亲人(Relation)

在这里,亲人(Relation)是指与某人因为血缘,婚姻,同居关系,收养关系而发生关联的人:

  • 血缘关系仅限于:父母,子女,孙子女,重孙子女,兄弟姐妹
  • 婚姻关系包括配偶和因为血缘或是收养关系而与该配偶相关联的人
  • 同居关系包括同居合伙人和因为血缘或是收养关系而与该合伙人相关联的人
  • 前配偶或是前同居合伙人也包括在内

主要居住地(Primary place of residence)

主要居住地是在HST范畴的一个定义。它首先必须是一个永久性的住所,在一个时间段只有一个地方符合条件 ,确定某房屋是不是你的主要居住地的参考因素有:

  • 你居住在此的时间的长短
  • 这个住址在个人和公众记录中的体现
  • 你自己是否认为这个地方是你最主要的居住地

这里要注意“主要居住地(Primary place of residence)”和所得税范畴的“主要住宅(Principal residence)”之间的区别。

“主要居住地”在一个时点只能是一个房子,一般我们可以理解为你居住时间最多的那个房子,事情发生后你就无从选择了;而“主要住宅” 在一个时点你只能选择指定一个房子;在你轮流居住在两个以上房子的情况下,你可以事后再决定指定任意的一个作为你的“主要住宅”,即使这个房屋不是你居住时间最长的那一个。

二手楼花的HST税

那么,当第一个买家将从开发商那里购买的楼花转让给第二个买家时,需不需要代政府收取第二个买家的HST呢?答案是:要看第一个买家当初买房时候的意图(Intention)。

如果第一个买家当初买房的意图就是为了在新房交房后,将该房子作为自己或是亲人的主要居住地,后来由于个人或是家庭情况发生了变化,你不得不改变你当初的意图,在没有任何人入住前将楼花转让出去,那么你在转让楼花时就不需要收取第二个买家的HST。 第二个买家在拿到房屋产权以后,可以根据自己是自住还是出租来确定可以拿到的HST退税。

反之,如果第一个买家当初买房的意图就是为了出租或是赚取差价,那么当你转让楼花时,你需要代政府向第二个买家收取HST,然后交给税务局,HST的数额是第二个买家向你支付的金额(你已经付给开发商的款项加上你的利润)的13% 。同样的,第二个买家可以根据自己支付的总的HST的金额在最终交房后申请HST退税。

炒楼花的人呢?

如果楼花的买家在房屋产权交接以后,既没有自住,也没有出租,就将新房转让给别人了,这会有什么后果呢?这也分两种情况:

如果第一个买家当初买房的目的是为了作为自己或是亲人的主要居住地,因为情况的变化没有办法搬进去住,不得不卖掉,则第一个买家不用退还HST退税,也不需要代政府收取第二个买家的HST。

如果第一个买家当初买房的目的不是为了作为自己或是亲人的主要居住地,则第一个买家需要向政府退回HST退税, 还要向第二个买家收取HST; 第二个买家可以申请自住房或是出租屋的HST退税。

买卖合同的猫腻就在这儿了

所以,楼花转让到底要不要收取第二个买家的HST,要不要退还已经拿到的HST退税主要取决于你当初买房时的意图(Intention), 而这个“意图”又在一定程度上是可以由买房者解释的,税务局会根据你的具体情况和提供的证据来决定是否接受你的解释。

举个例子说,你的家庭结构是夫妻两个再加上两个很小的孩子,你花50万买了一个一室一厅的condo楼花,两年后你65万将楼花转让给别人,这种情况下,如果你告诉税务局你当初买房的意图是给自己作为主要居住地,税务局很显然不会接受,所以你需要向你的买家收取转让费的13%作为HST交给税务局。

或者你同时持有多套楼花,赚钱后先后都转让出去,这种情况税务局一定会认为你是炒房行为,会向你追讨HST。如果你在转让合同里面写明了“房屋价格包含HST”,买家在交易完成后是不会再付给你额外的HST的。这样,你就得自己掏钱把应该向买家收取的HST交给税务局。

真实个案:有个小留花去年初100万买了个house,本打算自己居住,正赶上年底房市火爆,耐不住诱惑,就以135万卖掉了。税务局来向他讨要HST退税,他解释说自己住在里面;税务局不认可。最后,税务局要求他退还了2.4万的HST退税,还补交了应该征收买家的HST和他交给开发商的HST的差额4.3万。最好少赚6.7万。不过赶上今年大跌,也算有眼光。

最后一点,税务局是人精。不查你是看得起你,查你保准跑不掉。纳税光荣咱不谈,不纳税可绝不是可耻这么简单。

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